Vlottende activa

Verloop bouwgronden in exploitatie (BIE)

De uitvoeringsprojecten zijn opgenomen tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, verminderd met de opbrengst wegens grondverkopen. Indien de boekwaarde de marktwaarde van de grond overschrijdt, wordt een afwaardering naar de lagere marktwaarde verantwoord, dan wel wordt een voorziening getroffen voor het verwachte negatieve resultaat.
Voor het totaal van de in exploitatie zijnde complexen kan van het verloop het volgende overzicht worden weergegeven:

De waardering van deze gronden is gebaseerd op de inzichten van januari 2026 en de daarbij behorende inschatting van uitgangspunten, parameters en risico’s. Uiteraard betreft dit een inschatting die omgeven is door onzekerheden, die periodiek wordt herzien en waarbij de waardering in het komende jaar zowel positief als negatief kan uitvallen. Wij zijn van mening dat op basis van de huidige informatie en inzichten de beste schatting is gemaakt voor de waardering van de in exploitatie genomen gronden.
In de opbrengsten van Zevenhont Oost in 2025 is een extra bijdrage van ruim € 1 miljoen opgenomen. Dit betreft het aandeel van de rotonde dat volgens de regelgeving niet direct ten laste van de grondexploitatie Zevenhont Oost gebracht mag worden, en daarom uit de reserve grondexploitatie gedekt moet worden. Zie hiervoor ook de toelichting op het resultaat en de tussentijdse winstneming bij Zevenhont Oost.

Wij hanteren de volgende algemene financiële uitgangspunten t.a.v. de schattingen:

• Rente 0,69%    
• Kosten-indexatie 1% voor kosten bouw- en woonrijp maken, 4% voor plankosten en 1% voor overige kosten naar prijspeil 1 januari 2026. Voor kosten bouw- en woonrijpmaken en overige kosten wordt in 2026 3,5% en voor 2027 2,5% indexatie verwacht en wordt de indexatie voor de jaren na 2027 ingeschat op het langjarig gemiddelde van 2,0%.  Voor plankosten wordt in 2026 4,5% en in 2027 3,0%2 indexatie verwacht. Voor de jaren daarna wordt rekening gehouden met het langjarig gemiddelde van 2,0%.
• Voor grondopbrengsten is een indexatie toegepast van 6% om te indexeren naar 1 januari 2026. Voor 2026 wordt rekening gehouden met 4% stijging en voor 2027 met 3%. Voor de jaren daarna wordt rekening gehouden met het langjarig gemiddelde inflatiecijfer van 2%.

Voor bedrijfskavels is momenteel alleen de grondprijs voor de uitgifte van kavels in de uitbreiding van Zevenhont Oost relevant. Hiervoor is een uitgiftestrategie bepaald waarin ook de (maximale) grondprijs is opgenomen, waardoor indexatie niet aan de orde is.

Op basis van de regelgeving voor grondexploitaties is in 2025 in het project Hasselt om de Weede tussentijds € 1.428.777 winst genomen. In het project Zevenhont Oost is in 2025 voor een bedrag van € 2.326.761 tussentijds winst genomen. Het project AHOED is per 31-12-2025 afgesloten met een positief resultaat  van € 172.282. De AHOED is gebouwd op de plek waar het voormalig gebouw linksaf heeft gestaan. In het kader van de beleidsnotitie krachtig accommoderen heeft uw raad vastgesteld dat hier herontwikkeling moest plaatsvinden met als resultaat de realisatie van de AHOED. Conform het vastgestelde beleidskader wordt het positieve resultaat van dit project niet toegevoegd aan de reserve grondexploitatie maar aan de reserve verduurzaming krachtpanden.

In deze jaarrekening worden de resultaten van de grondexploitatie, conform de regelgeving, op eindwaarde gepresenteerd. Een toelichting op de projecten en de verwachte resultaten is opgenomen in de paragraaf grondbeleid en in het rapport "financiële actualisatie ruimtelijke projecten 2026". Deze toelichting is gebaseerd op de resultaatsontwikkeling op netto contante waarde (NCW). Het verschil tussen beide resultaten betreft de doorrekening van kosten- en opbrengstenstijgingen en rente naar het moment waarop het project is afgerond.
Daarnaast worden tussentijdse winstnemingen verrekend in de boekwaarde van een project. Dit geeft een vertekend beeld van de resultaatvergelijkingen in de projecten die in het bovenstaande overzicht zijn opgenomen. Dat geldt in het bovenstaande overzicht met name voor Hasselt om de Weede en Zevenhont Oost.
Gecorrigeerd met de tussentijdse winstnemingen, die inmiddels zijn gedaan in het project, bedraagt het verwachte positieve resultaat in Hasselt om de Weede in totaliteit € 6.327.000 en in Zevenhont Oost € 7.810.000.
In 2025 zijn 4 grondexploitaties in uitvoering geweest. Dit betreft Hasselt om de Weede, Binnenveld (woningbouw) en Zevenhont Oost (uitbreiding industrieterrein, bedrijfskavels). In Hasselt is daarnaast in 2025 een vestiging van Apothekers en Huisartsen Onder Een Dak (AHOED) gerealiseerd. Dit project is afgesloten per 31-12-2025. We zien in 2025 een verbetering in de verwachte resultaten van projecten. Dit wordt veroorzaakt doordat de werkelijke indexatie van (met name) kosten bouw- en woonrijpmaken in 2025 laag is geweest (1%), terwijl de grondprijzen voorlopig blijven stijgen.
Specifiek ten aanzien van Zevenhont Oost moet wel een nuancering worden aangebracht bij het verwachte resultaat van € 7.810.000. In voorgaande jaren zijn alle kosten van de nieuwe rotonde met aansluitingen op Zevenhont Midden, Zevenhont Zuid en Zevenhont Oost namelijk betrokken bij het resultaat van Zevenhont Oost. De rotonde en de aansluitingen zijn nu helemaal gerealiseerd. Conform de regelgeving mag slechts de helft van de kosten voor de infrastructuur direct aan de grondexploitatie Zevenhont Oost worden toegerekend. De andere helft van de kosten moet worden toegerekend aan de ontwikkelingen Zevenhont Zuid. Die kosten zijn daarom geactiveerd onder de materiële vaste activa waarbij de kapitaallasten worden gedekt door een, vanuit de reserve grondexploitatie gevormde, reserve kapitaallasten. In totaal gaat het om € 2.066.000. Het resultaat van Zevenhont Oost wordt daardoor € 1.033.000 hoger dan vorig jaar.
De werkelijke resultaten van onze grondexploitaties in de komende jaren zijn voor een belangrijk deel afhankelijk van de precieze impact van netcongestie en stikstofproblematiek op onze ruimtelijke ontwikkelingen. In de paragraaf weerstandsvermogen in deze jaarverantwoording wordt een analyse van die risico's gemaakt en wordt op basis daarvan het benodigde weerstandsvermogen voor grondexploitaties berekend. Daaruit blijkt dat het uiteindelijke resultaat dat in de grondexploitaties wordt gerealiseerd nog sterk onder druk staat van de impact van deze ontwikkelingen.

Gereed product en handelsgoederen

De voorraad eigen verklaringen is gewaardeerd tegen de laatst bekende verrekenprijzen van de leverancier. De overige voorraden worden gewaardeerd tegen historische kostprijs. Indien de marktwaarde lager is, dan wordt tegen marktwaarde gewaardeerd.